近期，深圳市规划和自然资源局发布了2026年度建设用地供应计划，首次将土地“整—储—供”全环节进行联动编制。作为“十五五”开局之年的土地供应纲领性文件，该计划在总量与结构上均呈现出显著变化。与此同时，深圳于3月中旬正式实施城市更新新政，通过取消保障房配建、降低土地移交率等方式为存量开发“松绑”。我们认为，新增建设用地与存量更新“一减一活”的政策组合，标志着深圳房地产市场正式进入以存量盘活为主导的供给侧深度调整期，将对后续市场供需格局产生积极影响。
一、土地供应总量收缩，住宅用地供应创近年新低
2026年度深圳全市计划供应建设用地总量为1068公顷，较往年平均水平小幅下降。其中，居住用地供应出现显著收缩，全年计划供应仅90公顷，较2022年的峰值水平（365公顷）下降约75%，创下至少近十年来计划供应量的最低值。若对比去年的供地水平，减少了10%。
从结构上看，居住用地在总供应量中的占比已压缩至8.4%，而公共服务与基础设施用地占比提升至近67%，体现出政府在当前阶段优先保障民生设施与产业发展的政策取向。值得注意的是，保障性住房用地计划供应仅35公顷，较2021年的峰值（214公顷）下降约84%，为近年来的最低水平。这一变化与同期出台的城市更新新政中“取消保障房强制配建”形成政策呼应，表明深圳的住房保障供给模式正在从“配建依附”向“政府统筹”转变。
二、城市更新新政“减负”效应显著，存量盘活有望提速
在新增建设用地供应收紧的背景下，存量土地盘活的重要性凸显。2026年3月，深圳出台《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，核心举措包括取消保障房强制配建、降低土地移交率、引入“清调供”盘活机制。从政策效果看，这三项调整直击城市更新项目的经济账难题。
根据测算，取消保障房配建可直接减轻开发商约20%的配建成本，叠加土地移交率的弹性调整，部分停滞项目的净利润率有望提升2-3个百分点，从而由“算不过账”转为具备经济可行性。相关公开统计数据显示，截至2026年初，深圳城市更新计划项目总量达1063个，其中约50个项目长期停滞无实质性进展，另有近40个项目被调出计划。新政出台后，预计将有超过500个项目因盈利预期改善而具备重启条件。
我们认为，城市更新政策松绑的核心逻辑在于：在新增宅地供应持续缩减的背景下，需要通过激活存量释放核心区位的商品房供应，以平衡供求关系。2026年计划实施的土地储备项目中，居住类用地达273公顷，其中相当比例将来源于城市更新渠道。这意味着，未来深圳的新房供应结构将呈现“新增用地兼顾商品房和保障房、城市更新聚焦供商品房”的分工格局。
三、供地收缩与存量激活的协同逻辑
将2026年供地计划与城市更新新政结合分析，可以发现两条政策主线的高度协同。
第一，供给总量层面形成“一减一增”的节奏对冲。新增宅地供应大幅收缩，将减少未来2-3年新房市场的增量供给压力；而城市更新项目的重启预期，有望在核心区域形成持续的商品房供应补充。两者共同作用，有助于平抑短期供需波动，也真正利好供求关系的平衡及价格稳定。
第二，供给结构层面形成分工优化。新增建设用地中的商品住房用地仅有55公顷，较往年明显收缩，但城市更新释放的商品房用地并未计入年度供应计划口径。与此同时，保障房供给从“强制配建”转向“政府统筹收购/盘活”，有助于避免局部区域保障房供给过量，实现商品住房与保障房的按需均衡配置，也体现“市场归市场，保障归保障”的导向。
第三，成本端传导有助于稳定市场预期。城市更新项目成本的实质性降低，将提升市场主体参与积极性，缓解近年来旧改项目“拆不动、算不过”的困境。2025年深圳住宅用地平均溢价率创近六年新高，优质房企继续看好深圳核心区域的土地市场，比如说中海年内竞得3宗宅地、平均溢价率达51.87%，反映出市场对核心城市优质资产的长期价值认可。城市更新项目的增量供应，将在一定程度上进一步促进土地结构的优化。
四、市场展望与策略建议
展望未来，深圳土地市场的结构性调整将沿着两条主线展开：一是新增建设用地的“减量提质”，二是存量更新的“激活放量”。深圳市场代表了一二线城市今年的土地工作方向。在此背景下，我们对市场参与主体提出以下建议：
对房地产开发企业而言，应重点关注城市更新项目的投资机会。新政下，存量项目的经济模型需重新测算，具备区位优势且前期进度较好的旧改项目有望率先重启。同时，需警惕政策红利被拆迁补偿预期过快吸收的风险，在参与过程中应审慎评估拆迁谈判成本。
对购房者而言，房屋供应结构已呈现出积极变化。保障房方面，更多将通过存量项目转化等方式实现，同时部分保障对象后续也将更多接触到具备商品房属性的房屋。此外，新增供地实行缩量提质，将减少市场上的可售房源，部分项目因此更显稀缺，反过来也使得房屋销售更趋紧俏，供求矛盾进一步缓解。
从宏观政策视角来看，深圳此次将供地计划与城市更新政策联动，体现了发展逻辑从“增量扩张”向“存量优化”的转变，这与今年土地端的重要调整方向相契合。这一转变既是土地资源紧约束条件下的必然选择，也顺应了房地产行业供求关系变化提出的新要求。反过来，这种调整对于支撑“小阳春”等市场行情也发挥了积极作用，并为后续房价趋稳提供了有力支持。
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