8月7日，招商蛇口披露7月销售简报：单月签约金额138.14亿元，1-7月累计1100.59亿元。百强房企整体仍在负增长，而招商蛇口前7月销售额同比正增长，行业排名稳居第四。
一家年销售逼近2000亿的央企，在行业寒冬里交出这份成绩单，相当能打。
销售端，优等生中的优等生
先看7月单月。签约金额138.14亿元，环比6月（202.10亿）下降31.6%。6月是年中冲刺月，7月全行业进入传统淡季，百强整体也是环比跌三成，招商蛇口节奏同步，没有异常。
同比看，7月较去年同期的156.59亿元下降11.8%，面积降幅更大，说明当月推盘节奏有所放缓。但累计数据才是重点：1-7月签约金额1100.59亿元，较去年同期的1045.53亿元增长5.3%。
5.3%，放在整个房地产行业里含金量极高。据报道，前7月实现销售同比正增长的头部房企只有中海、华润、招商蛇口、中国金茂等少数几家。百强销售总额1.8万亿，百亿房企数量同比减少10家。行业在收缩，头部在扩张，分化越来越明显。
同时，值得关注的是量价结构。1-7月签约面积同比下降11.7%，金额反而正增长。均价从去年同期的约2.66万元/平方米涨到约3.17万元/平方米，涨幅接近19%。
招商蛇口越来越聚焦深圳、北京、上海、杭州这些高能级城市的核心地段，单盘总价上移。上半年深圳海晏府首推108套去化九成，观潮府单日卖了60亿元；上海康定壹拾玖三开三捷累计卖了80亿，安澜上海单盘首开90亿。
这种策略是主动选择。民营房企大批缩表的这几年，招商蛇口凭借央企信用逆市加速拿地，而且越拿越"贵"。2024年一线城市投资占比59%，2025年进一步升至63%，平均楼面价连续两年超过2.1万元/平方米。今年上半年拿地85%的金额砸在京沪深三城。
聚焦换来的是确定性。从2021年的行业第7，到2025年升至第4，招商蛇口的排名曲线是逆着行业走的。
利润端，全行业的考题
利润数字确实在下滑。不过说实话，这不是招商蛇口一家的问题，整个地产行业都在经历利润挤压。万科2026年上半年预亏120-150亿元，保利发展2025年上半年归母净利润转亏，行业利润率普遍承压。在这个背景下看招商蛇口，反而能看出一些不一样的东西。
2025年归母净利润10.24亿元，2026年上半年预计5-6.5亿元。利润偏弱的核心原因，是2021-2023年高地价项目集中进入结转期。那几年行业还在抢地，楼面价一路走高，留给开发的利润空间本就有限。这些项目赶在2025-2026年竣工交付，报表上的毛利率自然承压。2025年综合毛利率13.76%，确实是低谷。
不过招商蛇口做了一件很关键的事：主动出清。2020-2025年累计计提减值约269亿元，力度在央国企中最大，2025年单年就超过44亿元。利润表上多了几道"伤疤"，历史高成本项目的水分却被提前挤干了。后续轻装上阵，反而走得更快。
从财务的角度看，减值计提越充分，利润见底的速度越快。有机构预计，公司2026-2028年归母净利润分别为12.7亿、22.1亿、32.3亿元，业绩拐点大概率在2027年显现。
另一个信号是利息费用化。竣工高峰到来后，利息资本化率从2021年的82%降到2025年的54%，大量利息从存货转入财务费用，短期拖累利润，但也说明项目开发周期正在收尾。后续新增结转项目来自近几年在高能级城市储备的优质地块，利润质量会明显好于过去两年。
财务健康与否在当下的地产行业里是稀缺资源。三道红线绿档，融资成本2.74%，能拿到这个资金价格的房企屈指可数。账上货币资金861亿元，存货3623亿元，安全垫足够厚。
另一方面，公司的REITs布局也在加速。公司5月启动商业不动产REIT申报，底层资产为深圳太子广场和昆山招商花园城。成功发行后将形成"产业园+租赁住房+商业不动产"三业态REITs矩阵，成为国内少有的开发、运营、REITs退出完整闭环企业。从开发商向"开发+持有+运营"转型，估值逻辑都会不一样。
预计下半年，政策面将持续转暖。核心城市限制性政策仍有优化空间。对货值高度集中的招商蛇口来说，政策暖风是最直接的利好。
7月以来，公司在土拍市场继续积极出手：南京河西G30地块经过99轮竞价29.98亿拿下，杭州滨江地块历经243轮竞价60.94亿摘得（2026年杭州总价、单价、溢价率三项之最），北京通州地块173轮举牌10.22亿竞得。一个月内在四城高溢价拿地超106亿元，超过前5个月拿地总和。在利润低谷期还敢于重金拿地，说明管理层对后市的信心是真实的。
最难的阶段正在过去
招商蛇口当下的状态，用一句话概括：最难的阶段正在过去。
269亿减值甩完，高地价包袱基本出清；新拿的地集中在北上深杭，去化确定、利润空间合理；REITs闭环正在搭建，持有型业务的估值逻辑跟纯开发商完全不同。
利润修复需要时间，但从2027年开始，报表上的数字大概率一年比一年好看。到那时候回头看，2025-2026年这两份"难看"的年报，恰恰是招商蛇口为新征程蓄力的起点。
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